Şufa (Önalım) Hakkı Davası

Şufa (önalım) hakkı davası, Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlara tanınan öncelikli alım hakkının korunmasını amaçlayan hukuki bir yoldur. Söz konusu hak kapsamında, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar aynı koşullarla bu payı öncelikli olarak satın alma hakkına sahip olmaktadır.

Şufa davası, satışın gerçekleşmesi sonrasında bu hakkın kullanılmasını sağlayarak paydaşların menfaatlerini korumakta ve taşınmazın bütünlüğünü muhafaza etmektedir. Bu hukuki mekanizma, üçüncü kişilerin müdahalesiyle paylı mülkiyet dengesinin bozulmasını engellemekte olup, uygulamada özellikle mirasçılar arasında paylaşılan taşınmazlarda sıklıkla karşılaşılmaktadır.

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir?

Şufa hakkı, paylı mülkiyet ilişkilerinde bir paydaşın hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlara öncelikli satın alma imkânı tanıyan yasal bir haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenen bu hak, taşınmazın paydaş olmayan kişilere geçmesini engelleyerek paydaşlar arasında dengeyi korur. Şufa hakkı, taşınmazın bütünlüğünü koruma ve mülkiyetin ortaklar arasında kalmasını sağlama amacı taşır. Bu yönüyle hem ekonomik menfaatlerin hem de aile veya miras ilişkilerinden doğan ortaklık bağlarının sürdürülmesinde önemli bir rol oynar.

Şufa hakkı, iki farklı kaynaktan doğabilir:

• Kanundan doğan yasal şufa hakkı
• Tarafların anlaşmasıyla oluşturulan sözleşmeden doğan şufa hakkı.

Yasal şufa hakkı, kanun gereği her paydaş için mevcut olup, özel bir düzenlemeye gerek kalmadan kullanılabilir. Buna karşın sözleşmeden doğan şufa hakkı, belirli bir taşınmazın sahibi ile üçüncü bir kişi arasında yapılan sözleşmeyle tanımlanır. Her iki durumda da hakkın amacı, taşınmazın kontrolsüz şekilde el değiştirmesini önlemektir.

Önalım hakkı kişisel bir talep hakkı değil, taşınmazla bağlantılı bir ayni hak niteliğindedir. Bu nedenle, hak doğrudan tapu siciline dayanır ve satıştan sonra dava yoluyla kullanılabilir. Ancak şufa hakkının kullanılabilmesi için belirli şartların varlığı ve kanunda öngörülen sürelerin doğru şekilde takip edilmesi gerekir. Bu unsurlar sağlanmadığında dava reddedilir veya hak düşer.

Şufa Hakkını Kullanma Şartları

Şufa (önalım) hakkı, her durumda kendiliğinden doğan bir hak değildir; yalnızca kanunun belirlediği sınırlar içinde ve belirli koşullar altında kullanılabilir. Bu nedenle davanın kabul edilebilmesi için aşağıdaki unsurların eksiksiz olarak mevcut olması gerekir.

• Paydaş olma: Şufa hakkı, yalnızca taşınmazda pay sahibi olan kişiler tarafından kullanılabilir.
• Paylı mülkiyete tabi taşınmaz: Hakkın doğabilmesi için taşınmazın paylı mülkiyet niteliğinde olması gerekir.
• Pay satışının üçüncü kişiye yapılmış olması: Payın başka bir paydaşa değil, dışarıdan birine satılmış olması zorunludur.
• Satışın geçerli şekilde yapılmış olması: Satış tapuda resmi olarak tescil edilmelidir; aksi halde şufa hakkı doğmaz.
• Sürenin geçmemiş olması: Şufa (önalım) hakkı, satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay ve her hâlükârda iki yıl içinde kullanılmalıdır.
• Bedelin yatırılabilir olması: Paydaş, satış bedelini mahkemeye yatırabilecek mali yeterliliğe sahip olmalıdır.

Bu koşullardan birinin eksik olması, şufa hakkının kullanılamayacağı anlamına gelir. Özellikle paydaş olmayan kişilerin dava açması veya süresi içinde başvuru yapılmaması durumunda dava reddedilir. Bu sebeple şufa hakkı davası açılmadan önce taşınmazın niteliği, satışın tarafları ve hukuki geçerliliği dikkatle incelenmelidir.

Paydaş Olma

Şufa (önalım) hakkının en temel şartı, davacının taşınmazda pay sahibi olmasıdır. Bu hak, paydaşlık sıfatından doğar ve paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda geçerlidir. Paydaşlığın varlığı, tapu kayıtlarıyla ispat edilir ve satışın yapıldığı tarihte bu sıfatın mevcut olması gerekir. Yani dava açıldığı tarihte paydaşlık kazanılmış olsa bile satış anında bu sıfat yoksa şufa hakkı kullanılamaz. Dolayısıyla dava açmadan önce taşınmazın güncel tapu durumunun incelenmesi gerekir.

Uygulamada sıklıkla görülen hatalardan biri, paydaş olmayan kişilerin şufa hakkını kullanmak istemesidir. Oysa Türk Medeni Kanunu bu hakkı yalnızca taşınmazda payı bulunan kişilere tanımıştır. Paylı mülkiyetin dışında kalan kişiler için bu hak doğmaz. Paydaşlığın ispatı için tapu kayıt örneği, satış tarihi ve pay oranı mahkemeye sunulmalıdır.

Paylı Mülkiyete Tabi Taşınmaz Olması Şartı

Şufa hakkı, yalnızca paylı mülkiyet ilişkisinin bulunduğu taşınmazlarda kullanılabilir. Elbirliği mülkiyetinde veya müstakil mülkiyete tabi taşınmazlarda bu hak söz konusu değildir. Çünkü şufa hakkı, paydaşlar arasında doğan bir ilişkiden kaynaklanır. Dolayısıyla taşınmazın paylı mülkiyet olup olmadığı, dava açmadan önce araştırılması gereken ilk konulardan biridir.

Paylı mülkiyetin varlığı, taşınmazın tapu kayıtlarından açıkça anlaşılır. Tapuda birden fazla kişinin hissesi bulunuyorsa paylı mülkiyet vardır ve şufa (önalım) hakkı kullanılabilir. Ancak ortaklık elbirliği mülkiyetine dayalıysa (örneğin miras ortaklığı), önce paylaşım yapılmalı ve paylı mülkiyet oluşturulmalıdır. Aksi takdirde dava reddedilir.

Pay Satışının Üçüncü Kişilere Yapılmış Olması Şartı

Şufa hakkı yalnızca payın taşınmazda paydaş olmayan bir üçüncü kişiye satılması halinde kullanılabilir. Eğer satış diğer bir paydaşa yapılmışsa, bu durumda şufa hakkı doğmaz. Bu kuralın amacı, taşınmazın mümkün olduğunca paydaşlar arasında kalmasını sağlamaktır. Üçüncü kişiye yapılan satış, mülkiyetin dağılmasına neden olduğundan diğer paydaşlara öncelikli alım hakkı tanınmıştır.

Üçüncü kişi kavramı, satış tarihinde paydaş olmayan herkesi kapsar. Dolayısıyla, daha sonra paydaş sıfatını kazanan kişiler bu kapsamda değerlendirilmez. Satışın resmi şekilde tapuya tescil edilmesiyle şufa hakkı doğar. Eğer satış geçersiz bir işlemle yapılmışsa, bu durumda şufa hakkı da doğmaz.

İki veya Daha Fazla Paydaşın Şufa (Önalım) Hakkını Kullanması

Bir taşınmazda birden fazla paydaşın aynı satışa karşı şufa (önalım) hakkını kullanmak istemesi halinde, paydaşların bu hakkı nasıl kullanacağı kanunda açık şekilde belirtilmiştir. Türk Medeni Kanunu uyarınca şufa hakkı her paydaş için ayrı ayrı doğar; ancak konu olan taşınmaz payı tektir. Bu nedenle birden fazla paydaş dava açtığında, mahkeme hakkın nasıl kullanılacağına pay oranlarına göre karar verir. Şayet paydaşlardan biri tek başına davayı açar ve diğer paydaşlar süre içinde başvuru yapmazsa, sadece davayı açan paydaş bu haktan yararlanabilir.

Birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanması durumunda, satış konusu payın nasıl bölüşüleceği önem kazanır. Yargıtay kararlarında genellikle paydaşların pay oranlarına göre hak sahibi olacağı kabul edilmiştir. Eğer paydaşlar birlikte dava açmışsa, mahkeme mülkiyeti payları oranında paylaştırarak tescil eder. Ancak paydaşlardan biri davadan feragat ederse, bu hak diğer paydaşların kullanımını etkilemez.

Şufa Hakkı Kimlere Karşı Kullanılır?

Şufa (önalım) hakkı, yalnızca taşınmazdaki payı satın alan üçüncü kişiye karşı kullanılabilir. Çünkü bu hak, satış işlemiyle paydaşlar arasına dışarıdan bir kişinin girmesi sonucu doğar. Satışın tarafı olan eski paydaşa karşı şufa davası açılamaz; dava, payı devralan yeni malik aleyhine açılmalıdır. Uygulamada bu kişi genellikle tapuda alıcı olarak görünen kişidir ve davalı sıfatını taşır. Bu nedenle şufa davasında taraf teşkili büyük önem taşır; davanın yanlış kişiye yöneltilmesi, davanın usulden reddine yol açabilir.

Bazı durumlarda payı satın alan kişi dışında muvazaalı şekilde taşınmazı devralan başka kişiler de davaya dahil edilebilir. Özellikle satış bedelinin gizlenmesi, farklı bir isim altında işlem yapılması veya satışın gerçekte başka bir kişi adına gerçekleştirilmesi halinde davalı sayısı genişletilebilir. Bununla birlikte, şufa hakkı yalnızca payın tapuya tescili ile doğduğundan, henüz tescil edilmemiş satışlara karşı dava açmak mümkün değildir. Dolayısıyla davacının, dava açmadan önce satışın tamamlanıp tamamlanmadığını ve kime tescil edildiğini tapu kayıtlarından kontrol etmesi gerekir.

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır? Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Şufa hakkının kullanımı, satışın öğrenilmesi ile başlar ve sıkı süre–usul kurallarına tabidir. Payı üçüncü kişiye satılan taşınmazın satışını öğrenen paydaş, aynı şartlarla satın alma iradesini dava açarak ileri sürer; öncesinde zorunlu bir ihtar prosedürü yoktur. Dava açmadan önce tapu kayıtları, resmi senet ve satış bedeli/masrafları gibi belgeler temin edilerek dosya hazırlanmalıdır. Uygulamada davacı, taşınmazın el değiştirmesini önlemek için tapuya ihtiyati tedbir/şerh talep etmeyi de gündeme alır. Şufa hakkı, satıştaki aynı koşullar (bedel, ödeme şekli, ek masraflar) üzerinden ve tamamı için kullanılır; kısmi alım mümkün değildir.

Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m.12 – kesin yetki). Dilekçede taraflar, taşınmaz künyesi (il/ilçe/mahalle, ada–parsel, bağımsız bölüm), satış tarihi ve bedeli, öğrenme tarihi ile hukuki dayanaklar (TMK m.732 vd.) açıkça belirtilmelidir.

Davalı, payı satın alan üçüncü kişidir; eski paydaş davalı gösterilmez, ancak muvazaa/çoklu devir şüphesi varsa ilgili kişiler de davaya dahil edilebilir. Davacı, teminat koşulları oluşmuşsa tapuya ihtiyati tedbir verilmesini talep ederek taşınmazın tekrar el değiştirmesinin önüne geçebilir. Mahkeme, dilekçe teatisi ve ön incelemeden sonra delilleri toplayarak şufa koşullarının oluşup oluşmadığını değerlendirir.

Şufa davasında en kritik aşama bedelin yatırılmasıdır: Mahkeme, satış bedeli ve satışa bağlı resmi gider/harçların (ve gerekirse sözleşmede kararlaştırılan ek edimlerin) mahkeme veznesine belirlenen sürede depo edilmesini ister; yatırılmazsa dava reddedilir. Bedel hesabında, tapu resmi senedindeki satış bedeli esas alınır; ancak muvazaa iddiası varsa gerçek bedel araştırılabilir. Davacı, bedeli süresinde yatırıp koşulları ispatladığında, mahkeme payın davacı adına tesciline hükmeder; karar kesinleşince tapuda tescil yapılır. Süreler bakımından, satışın/tescilin öğrenilmesinden itibaren 3 ay ve her halükarda 2 yıl içinde dava açılması zorunludur; bu süreler hak düşürücüdür. Usul ve süre hataları hak kaybına yol açtığından, süreç boyunca uzman avukat desteği pratikte belirleyici önem taşır.

Şufa (Önalım) Hakkını Kullanma Süresi

Şufa hakkının kullanılabileceği süre, Türk Medeni Kanunu tarafından kesin şekilde belirlenmiştir. Paydaş, taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satıldığını öğrendiği tarihten itibaren üç ay içinde şufa davası açmalıdır. Her durumda, satışın üzerinden iki yıl geçmesiyle bu hak sona erer. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır. Dolayısıyla, sürenin kaçırılması halinde sonradan hiçbir gerekçeyle dava açmak mümkün değildir.

Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı

Sözleşmeden doğan şufa hakkı, taşınmaz malikinin kendi iradesiyle üçüncü bir kişiye tanıdığı önalım hakkıdır. Bu hak, taraflar arasında yapılan yazılı bir sözleşme ile doğar ve tapu siciline şerh edilmesi halinde üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Sözleşme ile doğan şufa hakkı genellikle belirli bir süreyle sınırlıdır ve bu süre içinde kullanılmazsa kendiliğinden sona erer. Şufa hakkının geçerliliği, taraf iradelerinin açık biçimde ortaya konulmasına ve noter onayıyla resmiyet kazanmasına bağlıdır.

Bu tür şufa (önalım) hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 735. maddesinde düzenlenmiştir. Taraflar, şufa hakkının kapsamını, bedelini, süresini ve kullanılma şeklini özgürce belirleyebilir. Ancak, sözleşme ile tanınan hak, taşınmazı devralan herkese karşı ileri sürülebilmesi için tapuya şerh verilmelidir. Aksi halde, yalnızca taraflar arasında hüküm doğurur. Bu durum, uygulamada birçok uyuşmazlığın temel nedenidir çünkü şerh verilmemiş bir sözleşme, taşınmaz el değiştirirse yeni malik yönünden bağlayıcılığını kaybeder.

Sözleşmeden doğan şufa hakkı, her ne kadar taraf iradesine dayanıyor olsa da kullanımı bakımından belirli sürelerle sınırlıdır. Genellikle sözleşmede belirtilen sürede kullanılmazsa hak ortadan kalkar. Eğer sürede bir düzenleme yapılmamışsa, yargı içtihatları makul bir süreyi esas alır. Bu nedenle sözleşme hazırlanırken hem sürenin hem de kullanım koşullarının net olarak yazılması önemlidir.

Yasal Şufa Hakkı

Yasal şufa hakkı, herhangi bir sözleşmeye gerek kalmaksızın doğrudan kanundan kaynaklanan bir haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu payı öncelikli olarak satın alma hakkı verir. Bu hak, satışın öğrenilmesi ile birlikte kullanılabilir hale gelir ve belirli bir süre içerisinde dava yoluyla ileri sürülmelidir. Yasal şufa hakkı, paydaşların menfaatini koruyarak taşınmazın yabancı kişilerin eline geçmesini engellemeyi amaçlar.

Bu hakkın kullanımı sıkı süre ve usul şartlarına tabidir. Satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay, her hâlükârda satışın üzerinden iki yıl geçtikten sonra şufa hakkı kullanılamaz. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olduğu için mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır. Ayrıca satış işleminin tapuda tescil edilmesi, şufa hakkının kullanılabilir hale gelmesi için zorunludur. Satış resmi şekilde yapılmadıysa veya geçersizse, şufa (önalım) hakkı doğmaz.

Yasal şufa hakkı, yalnızca paylı mülkiyette uygulanabilir ve paydaş olmayan kişilere tanınmaz. Elbirliği mülkiyetinde veya bağımsız mülkiyet türlerinde bu hak söz konusu değildir. Bu nedenle davanın açılabilmesi için taşınmazın niteliğinin paylı mülkiyet olduğunun belgelerle ispatlanması gerekir. Uygulamada, yasal şufa hakkı özellikle miras kalan taşınmazlarda sıkça gündeme gelir ve çoğu zaman paydaşlar arasındaki mülkiyet dengesini koruma aracı olarak değerlendirilir.

Şufa Hakkını Kullanan Paydaşa Karşı Muvazaa İddiası

Şufa hakkını engellemek amacıyla yapılan muvazaalı işlemler, uygulamada oldukça sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. Muvazaa, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçekte olmayan bir işlem yapmaları veya işlemi farklı bir biçimde göstermeleridir. Şufa hakkının kullanılmasını önlemek için satış bedelinin olduğundan fazla gösterilmesi, tapuda farklı bir kişi adına tescil yapılması veya satış yerine bağış gibi gösterilmesi bu kapsamdadır. Bu tür durumlarda, şufa hakkını kullanan paydaş muvazaa iddiasında bulunarak işlemin gerçek mahiyetinin ortaya çıkarılmasını talep edebilir. Muvazaanın varlığını gösterebilecek bazı durumlar şunlardır:

• Gerçek satış bedelinden farklı bir bedelin tapuda gösterilmesi.
• Satış yerine bağış, devir veya takas gibi farklı bir işlem türü gösterilmesi.
• Satışın, görünüşte alıcı olan ancak fiilen başka biri adına yapılması.
• Satış sonrası taşınmazın önceki malik veya yakını tarafından kullanılmaya devam edilmesi.
• Satışın, şufa hakkını kullanmak isteyen paydaşa süre kazandırmamak amacıyla aceleyle yapılması.
• Tapu işlemlerinde taraf beyanlarının çelişkili olması veya satış bedelinin fiilen ödenmemesi.

Bu tür durumlarda muvazaanın ispat yükü, iddiada bulunan tarafa yani şufa hakkını kullanan paydaşa aittir. Ancak mahkemeler, olayın özelliklerine göre delil değerlendirmesini geniş tutabilir. Banka kayıtları, tanık beyanları, satış sonrası kullanım biçimi ve taraf ilişkileri bu değerlendirmede dikkate alınır. Eğer muvazaa ispatlanırsa satış işlemi hükümsüz hale gelir ve şufa hakkı geçerli şekilde kullanılabilir. Böylece, şufa hakkının kötü niyetli şekilde bertaraf edilmesinin önüne geçilmiş olur.

Şufa (Önalım) Hakkından Vazgeçmek veya Feragat Etmek

Şufa hakkı, sahibinin iradesine bağlı olarak tamamen kullanılmayabilir veya ondan açıkça feragat edilebilir. Feragat, genellikle yazılı bir beyanla yapılır ve tapu siciline şerh verilirse üçüncü kişilere karşı da bağlayıcı hale gelir. Feragat beyanı, şufa hakkının doğumundan önce yapılabileceği gibi dava sürecinde de gerçekleştirilebilir. Ancak feragat geri alınamaz nitelikte olup, bir kez beyan edildikten sonra paydaşın yeniden aynı hakka dayanarak dava açması mümkün değildir. Bu nedenle feragat kararı verilmeden önce hukuki sonuçları dikkatle değerlendirilmelidir.

Şufa hakkından vazgeçme, paydaşlar arasında güven ilişkisini korumak veya taşınmazın satış sürecini hızlandırmak amacıyla da tercih edilebilir. Özellikle aile bireyleri arasında yapılan satışlarda, diğer paydaşlar satışın kolaylaşması için bu haktan feragat edebilir. Bununla birlikte feragat, yalnızca beyan eden paydaş açısından hüküm doğurur; diğer paydaşların haklarını etkilemez. Feragat tapuya şerh verilmemişse, sadece taraflar arasında geçerli olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

Şufa (Önalım) Hakkı Davası Süreci

Şufa hakkı davası, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda paydaşın öncelikli satın alma hakkını kullanabilmesi için izlenen hukuki yoldur. Davanın sağlıklı ilerleyebilmesi için satışın öğrenilme tarihi, dava açma süresi ve bedel yatırımı gibi unsurların titizlikle takip edilmesi gerekir. Aksi halde hak düşürücü sürelerin kaçırılması, davanın reddine neden olabilir.

Şufa (önalım) davası süreci genel olarak şu adımlardan oluşur:

• Satışın öğrenilmesi: Paydaş, taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satıldığını öğrendiği anda şufa hakkı doğar ve süresi işlemeye başlar.
• Dava süresinin hesaplanması: Öğrenme tarihinden itibaren 3 ay, satış tarihinden itibaren en geç 2 yıl içinde dava açılmalıdır.
• Belgelerin hazırlanması: Tapu kayıt örneği, satış sözleşmesi, nüfus kayıtları ve diğer deliller dava dilekçesine eklenir.
• Dava dilekçesinin hazırlanması: Davacı, satışın iptali ve payın kendi adına tescili talebini açıkça belirtir.
• Mahkeme veznesine şufa bedelinin yatırılması: Davanın kabulü için satış bedelinin tamamı veya mahkemenin belirlediği miktar yatırılmalıdır.
• Yargılama süreci: Mahkeme, tarafları dinler, delilleri değerlendirir ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi yaptırır.
• Kararın verilmesi ve tapu tescili: Davanın kabulü halinde mahkeme, payın davacı adına tesciline karar verir ve karar kesinleştiğinde tapu kaydı buna göre değiştirilir.

Şufa (önalım) davası sonucunda payın devri gerçekleşirse, davacı artık o payın yeni maliki olur. Ancak davanın reddi halinde taşınmaz mevcut haliyle davalıda kalır. Kararın kesinleşmesi sonrasında tapu müdürlüğü tarafından işlem yapılır. Bu süreçte zamanında bedel yatırımı ve sürelere riayet edilmesi son derece önemlidir. Eksik veya geç yapılan işlemler, davanın usulden reddine yol açabilir.

Davanın Tarafları

Şufa (önalım) hakkı davasında taraflar, paylı mülkiyet ilişkisine göre belirlenir. Davacı taraf, taşınmazda pay sahibi olan ve şufa hakkını kullanmak isteyen paydaştır. Davalı ise payı satın alan üçüncü kişidir. Çünkü şufa hakkı, satış işleminin tarafı olan yeni malike karşı kullanılır. Satışı yapan eski malik yani satıcı, davada taraf değildir ancak bazen muvazaa iddiası gibi durumlarda delil niteliğinde beyanı istenebilir. Mahkeme, dava sürecinde tarafların sıfatlarını ve pay oranlarını tapu kayıtlarından inceleyerek doğrular.

Birden fazla paydaşın aynı taşınmazda şufa hakkını kullanmak istemesi halinde her biri ayrı dava açabilir veya davaya birlikte katılabilir. Bu durumda mahkeme, şufa hakkını kullanan paydaşların pay oranlarına göre mülkiyet devrini paylaştırır. Taraf sıfatlarının doğru belirlenmesi, davanın esasına girilmesi açısından önemlidir. Davacı sıfatı olmayan kişinin açtığı davalar veya yanlış kişiye yöneltilmiş davalar, usulden reddedilir. Bu nedenle davanın taraflarının tespitinde dikkatli bir inceleme yapılması gerekir.

Şufa Hakkı Davasında Deliller ve İspat Yükü

Şufa hakkı davasında ispat yükü davacıya, yani önalım hakkını kullanan paydaşa aittir. Davacı, taşınmazdaki paydaşlık durumunu ve üçüncü kişiye yapılan satışın varlığını somut delillerle ortaya koymalıdır. En önemli delillerden biri tapu kayıtlarıdır; çünkü mülkiyetin ve pay oranlarının belirlenmesinde tapu sicili esas alınır. Bunun yanında noter onaylı satış sözleşmeleri, resmi senetler ve tanık beyanları da delil olarak kullanılabilir. Mahkeme, şufa hakkının doğduğu tarih ve satışın geçerliliği konusunda delilleri bütüncül biçimde değerlendirir.

İspat sürecinde muvazaa iddiası veya satış bedeliyle ilgili uyuşmazlık varsa, mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Bu durumda tapu harçları, ödeme dekontları ve satış bedelinin banka yoluyla ödenip ödenmediği de dikkate alınır. Delillerin eksik veya yetersiz sunulması halinde dava reddedilebilir. Bu nedenle davacı, davayı açmadan önce tüm belgeleri eksiksiz hazırlamalıdır. Profesyonel bir avukat desteği, delil sunumunun doğru yapılması ve davanın lehine sonuçlanması açısından büyük önem taşır.

Şufa Bedelinin Yatırılması

Şufa (önalım) hakkı davasında, davacının davayı açarken veya mahkemenin belirlediği süre içinde satış bedelini mahkeme veznesine yatırması zorunludur. Bu bedel, payın üçüncü kişiye satıldığı gerçek satış bedelidir ve genellikle tapu senedinde belirtilen miktar esas alınır. Ancak muvazaalı satışlarda, yani satış bedelinin gerçekte farklı olduğu iddia ediliyorsa, mahkeme bu durumu araştırır ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Şufa bedelinin yatırılması, davacının hakkını ciddi biçimde kullanmak istediğini gösteren bir güvence niteliğindedir. Bu işlem yapılmazsa, dava usulden reddedilir ve önalım hakkı kaybedilir.

Bedelin yatırılma zamanı ve şekli de davanın kaderini belirleyebilir. Davacı, davayı açarken bedeli peşin yatırabileceği gibi, mahkemenin vereceği kesin süre içinde yatırma hakkına da sahiptir. Bu süre genellikle kısa tutulur ve kesin niteliktedir; yani mahkemenin belirlediği tarihten sonra yapılan ödemeler dikkate alınmaz. Bedelin mahkeme veznesine yatırılmasıyla birlikte, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı davacı lehine güvence altına alınmış olur. Bu aşamada yapılan eksik veya gecikmeli işlemler, davanın reddine neden olabileceğinden sürecin titizlikle takip edilmesi gerekir.

Şufa (Önalım) Hakkı Davasının Sonuçları

Şufa (önalım) hakkı davasının sonucunda verilen karar, doğrudan mülkiyet ilişkisini etkileyen bir hüküm niteliğindedir. Mahkeme, davacının yasal şartları yerine getirdiğini ve hakkını süresi içinde kullandığını tespit ederse davayı kabul eder. Bu durumda, dava konusu taşınmaz payı davacıya geçer ve tapuda davacı adına tescil işlemi yapılır. Böylece davacı, taşınmazın yeni maliki olur ve tüm mülkiyet haklarını kullanma yetkisine sahip hale gelir.

Davanın reddi halinde ise satış geçerliliğini korur ve mülkiyet mevcut malik üzerinde kalır. Bu sonuç genellikle davacının süresinde dava açmaması, bedeli yatırmaması veya hukuki şartları sağlayamaması durumunda ortaya çıkar. Mahkeme, davayı reddettiğinde yatırılan bedel davacıya iade edilir ancak yargılama giderleri genellikle kaybeden tarafa yüklenir. Ret kararı, şufa hakkının o satış bakımından ortadan kalktığını gösterir ve artık aynı satışa ilişkin yeni bir dava açılamaz.

Verilen hükmün kesinleşmesiyle birlikte tapu müdürlüğü, mahkeme kararını esas alarak gerekli tescil veya red işlemlerini gerçekleştirir. Bu aşamadan sonra taşınmaz üzerindeki mülkiyet ilişkisi nihai olarak belirlenir. Şufa davasının sonucu, sadece taraflar arasında değil tapu sicilinde de bağlayıcı bir etki doğurur. Kararın kesinleşmesiyle birlikte taşınmaz üzerindeki haklar ve yükümlülükler yeni malik adına geçer. Tarafların bu süreçte profesyonel hukuki destek alması, hak kayıplarını önlemek açısından büyük önem taşır.

Şufa (Önalım) Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar

Her ne kadar şufa (önalım) hakkı paydaşlara taşınmazın satışı durumunda öncelikli alım imkânı tanısa da, bazı hallerde bu hakkın kullanılması mümkün değildir. Kanun koyucu, taşınmazın niteliği veya satışın şekli nedeniyle şufa hakkının işletilemeyeceği durumları açıkça düzenlemiştir. Bu istisnalar, taşınmaz mülkiyetinin serbestliğini korumak ve kötüye kullanımın önüne geçmek amacıyla getirilmiştir. Şufa (önalım) hakkının kullanılamayacağı bazı durumlar şu şekildedir:

Miras paylarının devri: Mirasçılar arasında yapılan pay devri işlemleri şufa hakkına tabi değildir. Çünkü bu devirler aile içi mal paylaşımı kapsamında değerlendirilir.

• Cebri satışlar: İcra yoluyla yapılan taşınmaz satışlarında şufa hakkı kullanılamaz. Bu satışlar kamu otoritesince gerçekleştirildiğinden özel hukuk hükümleri uygulanmaz.
• Feragat edilmiş haklar: Paydaşın önceden yazılı olarak şufa hakkından feragat etmesi halinde artık bu hak ileri sürülemez. (Feragat tapuya şerh verildiyse üçüncü kişilere karşı da geçerli olur.)
• Bağış ve ivazsız işlemler: Bedelsiz yapılan işlemler satış sayılmadığından şufa hakkı doğurmaz.
• Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlar: Şufa hakkı yalnızca paylı mülkiyet için geçerlidir, elbirliği mülkiyetinde uygulanmaz.
• Tüzel kişilik devri veya birleşme işlemleri: Şirket birleşmeleri veya devirlerinde taşınmazın el değiştirmesi şufa hakkını doğurmaz çünkü bu işlemler satış olarak kabul edilmez.

Bu durumlar, şufa hakkının yalnızca belirli koşullar altında kullanılabileceğini açıkça gösterir. Yargıtay içtihatlarında da belirtildiği üzere, her satış işlemi şufa hakkını doğurmaz; işlemin niteliği, tarafların iradesi ve yasal dayanakları dikkate alınarak değerlendirme yapılır. Bu sebeple, davayı açmadan önce satışın şufa hakkına konu olup olmadığının dikkatlice incelenmesi gerekir. Aksi takdirde, dava usulden reddedilerek zaman ve maliyet kaybına yol açabilir.

Hisseli Tapuda Şufa Hakkı Nasıl Önlenir?

Hisseli tapuda şufa hakkının önlenebilmesi için paydaşlar arasında yazılı feragat sözleşmesi yapılabilir. Bu sözleşme tapuya şerh verildiğinde üçüncü kişilere karşı da geçerli olur. Ayrıca taşınmazın paylı mülkiyetten çıkarılması veya tüm payların tek kişide toplanması da şufa hakkını ortadan kaldırır. Bu yöntemler yasal çerçevede hak kaybı yaşanmadan uygulanmalıdır.

Müstakil Tapuda Şufa Hakkı Var Mı?

Şufa hakkı yalnızca paylı mülkiyete konu taşınmazlarda geçerlidir. Müstakil tapularda, taşınmazın tek bir kişiye ait olması nedeniyle önalım hakkı kullanılamaz. Bu durumda satış işlemi tamamen malik iradesine bağlıdır. Dolayısıyla müstakil taşınmazlarda şufa davası açılması hukuken mümkün değildir.

Şufa Davasında Masrafları Kim Öder?

Şufa davasında yargılama giderleri genel olarak davayı kaybeden tarafa yüklenir. Mahkeme harçları, bilirkişi ücretleri ve avukatlık bedeli bu kapsamda değerlendirilir. Davayı kazanan taraf ise yaptığı yargılama giderlerini ve avukatlık ücretini karşı taraftan talep edebilir. Ancak kısmen kabul kararı verilmişse giderler paylaştırılabilir.

Kat İrtifakında Şufa Hakkı Kullanılabilir Mi?

Kat irtifakı, paylı mülkiyetin bir türü olduğundan şufa hakkı bazı durumlarda kullanılabilir. Ancak her bağımsız bölüm için ayrı mülkiyet hakkı bulunduğundan uygulamada bu hak genellikle sınırlı kalır. Şufa hakkının kullanılabilirliği, taşınmazın tapu niteliğine ve paylı mülkiyet yapısına bağlı olarak mahkemece değerlendirilir.

Şufa Davası İçin Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Şufa davaları taşınmaz mülkiyetine ilişkin hakları kapsadığı için arabuluculuk zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu davalar doğrudan Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Taraflar isterse gönüllü olarak arabuluculuk yoluna başvurabilir. Bu yol, davanın uzlaşmayla sonuçlanmasını kolaylaştırabilir.

Şufa Hakkı Kaç Yıl Geçerli?

Yasal şufa hakkı, satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay ve her halükarda satış tarihinden itibaren iki yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir, yani sürenin geçmesi halinde dava açma hakkı tamamen ortadan kalkar. Sürenin başlangıcı, satışın ve tapu tescilinin öğrenildiği tarihe göre mahkemece belirlenir.